Ingatlanjog infó        Ügyvéd          

Kérdezzen - Válaszolok           06-20-354 8963

Tartalomjegyzék: 

I. Ingatlan Adásvételi szerződés,

   Foglaló  

   Haszonélvezeti jog 

II. Illetékek mértéke ingatlan szerzés esetén 

III. Ingatlan értékesítés után fizetendő adó (SzJA)

IV. Földhivatali Ingatlan-nyilvántartási, adatszolgáltatási díjak

V. jelzálogjog törlés

VI. Ingatlancsere                             

I. Ingatlan adásvételi szerződés        

Az ingatlan-nyilvántartásról szóló 1997. évi CXLI Tv. ( továbbiakban: Inytv.) 32.§. (3) bek. szerint a tulajdonjog, haszonélvezeti jog, a hasznáIat joga, telki szolgalmi jog, vételi jog, jelzálogjog( önálló zálogjog) keletkezésére, módosulására, illetve megszűnésére vonatkozó bejegyzésnek közokirat, ügyvéd által ellenjegyzett magánokirat alapján van helye.

Tehát a hivatkozott jogszabályhely alapján az ingatlanra vonatkozó adásvételi szerződést kötelező ügyvéd által ellenjegyzett okiratba foglalni.

Az adásvételi szerződés alanyai: egyrészről az eladó, másrészről a vevő. Az Inytv. rendelkezései szerint a szerződő felek alábbi adatait kötelező a szerződésben feltüntetni: születési év, személyi azonosító jel, a szerződő fél édesanyjának a neve, születési név, személyi igazolványszám. Az adásvételi szerződés mellékleteként kötelező benyújtani a földhivatalba a szerződő felek adószámát tartalmazó APEH-nyomtatványt.

Az Inytv. szerint a több lapból álló szerződés oldalain a szerződő felek és az ellenjegyző ügyvéd kézjegyét kell feltüntetni. A szerződés utolsó oldalát kell aláírni, a szerződést ellenjegyző ügyvéd itt helyezi el a szárazbélyegzőjét. Abban az esetben, ha az eladó helyett meghatalmazott jár el, akkor a meghatalamazott számára  az adásvételi szerződésre irányadó alakiságoknak megfelelő meghatalmazást kell készíteni és azt ügyvéddel ellenjegyeztetni. A meghatalamzást csatolni kell az adásvételi szerződéshez.

Az adásvételi szerződésben az adásvétel tárgyát képező ingatlan alábbi adatait szükséges feltüntetni:

- Helyrajzi számot, a természetbeni fekvést, azt a körzeti földhivatalt, amelyik nyilvántartja a szerződés tárgyát képező ingatlant.

Az adásvételi szerződésben fel kell tüntetni, az ingatlan vételárát, a fizetés módját, a vételárrészletek átadásának időpontját.

Az adásvételi szerződéseknek két csoportja van.

1. Az első csoportba tartozó szerződéseknél a teljes vételárat az adásvételi szerződés aláírásának napján fizeti meg a vevő az eladó részére. Ebben az esetben magába a szerződésbe bele kell írni, hogy az eladó a szerződés alárásával beleegyezik abba, hogy a vevő tulajdonjoga bejegyzésre kerüljön a szerződés tárgyát képező ingatlan tulajdoni lapjára. Ez a tulajdonjog bejegyzési engedély. Ennél a szerződés csoportnál nem kötelező foglalót átadni, illetve a foglalót elkülöníteni a vételár többi részétől.

2. A második csoportba azok a szerződések tartoznak, amelyek esetében a vevő a szerződésben feltüntetett vételárat több részletben fizeti meg az eladó részére.  Ebben az esetben a szerződés aláírásakor csak a teljes vételár mintegy 10%-át kitevő  foglalót ad át a vevő az eladó részére.

A foglaló fogalmát a Polgári Törvénykönyvről szóló 1959. évi IV. Tv.(Ptk.) 243.§ (1) bek. szerint a szerződés megkötésekor a kötelezettségvállalás jeléül foglalót lehet adni.  A 243.§. (2) bek szerint a szerződés megkötésekor átadott pénzösszeget vagy más dolgot csak akkor lehet foglalónak tekinteni, ha ez a rendeltetése a szerződésből kétségtelenül kitűnik.

A Ptk. 244.§.-a szerint, ha a szerződést teljesítik, a foglalót a szolgáltatás ellenértékébe be kell számítani, ha pedig a foglaló a beszámításra nem alkalmas, vagy a szerződés olyan okból szűnik meg, amelyért egyik fél sem felelős, vagy mindkét fél felelős, a foglaló visszajár.

A Ptk. 245.§. (1) bek. szerint a teljesítés megiúsulásáért felelős személy az adott  foglalót elveszíti, a kapott foglalót kétszeresen köteles visszatéríteni. A (2) bekezdés szerint a foglaló visszaköveteléséről való lemondás, illetőleg a foglaló kétszeres visszatérítése a szerződésszegés következményei alól nem mentesít, a kártérítésbe azonban a foglaló értéke beszámít. A (3) bek. szerint a túlzott mértékű foglalót a bíróság mérsékelheti.

A fentieket összefoglalva: a foglaló beleszámít a vételárba, a szerződés megkötésekor átadott pénzösszeg minősíthető foglalónak, a szerződés meghíúsulásáért felelős szerződő fél az adott foglalót elveszíti, a kapott foglalót kétszeresen köteles visszaadni.

vissza ingatlanjog info

A vételár részletekben történő kifizetésére általában akkor kerül sor, ha a vevő a vételár kifizetéséhez banki hitelt vesz fel. A bankok általában megkövetelik, hogy a hitelből finanszírozott vételárnak az eladó részére történő folyósítását megelőzően a vevő a szerződésben meghatározott önerőből fedezett vételárrészt kifizesse az eladó részére. A bankok többeletfeltételként azt is megkövetelhetik, hogy a hitelfolyósításának időpontjában a tulajdoni lapból egyértelműen derüljön az ki, hogy a vevő az ingatlan tulajdonosa. Ilyen esetben az eladó által kiadott tulajdonjog bejegyzési engedélyt vagy a szerződést ellenjegyző ügyvédnél letétben helyezik el, vagy a hitel folyósítását megelőzően a szerződés tárgyát képező ingatlant nyilvántartó körzeti földhivatalba nyújtják be a vevő tulajdonjogának bejegyzése végett. A vevő tulajdonjog bejegyzési kérelmének a földhivatalba történt benyújtását követő 3 munkanapon belül utalja a bank az eladó részére a vételár utolsó részletét.

A vételár több részletben történő kifizetése esetén az adásvételi szerződésbe az alábbi- az 1997. évi CXLI Tv.(Inytv.)-ben előírt- többlet elemeket kell beleírni. A szerződő feleknek rögzíteniük kell a szerződésben azt az időpontot, amely időpontig  az eladó kiadja a vevő számára a tulajdonjog bejegyzési engedélyt. A tulajdonjog bejegyzési engedély kiadásának időpontjának a szerződéskötés napjától számított 6 hónapon belül kell lennie. Továbbá a szerződésbe az Inytv. alapján kötelező beleírni az alábbi fordulatot:

"Az eladó a teljes vételár kifizetéséig a tulajdonjogát fenntartja. Az eladó nyilatkozik arról, hogy a tulajdonjog bejegyzési engedélyt a jelen szerződés aláírásától számított 6 hónapon belül megadja a vevő részére."

A fent körülírt szövegrészt tartalmazó adásvételi szerződést tulajdonjog bejegyzési kérelem mellékleteként kell az  ingatlant nyilvántartó körzeti földhivatalba benyújtani. Ebben az esetben az ingatlan tulajdoni lapjára a 1. tulajdonjog bejegyzési kérelmet széljegyzi a földhivatal. Ennek az eljárásnak az a jelentősége, hogy egyrészt a vevő részére hitelt folyósító bank megköveteli, hogy az adásvételi szerződés tárgyát képező ingatlan tulajdoni lapján széljegyen a "tulajdonjog bejegyzési kérelem" kifejezés szerepeljen.

 Másrészt ez az eljárás a vevő számára többletvédelmet nyújt a 2. "tulajdonjog fenntartással történt eladás tényének feljegyzése iránti kérelemmel "szemben, mert az előbbi esetben (vevő tulajdonjog bejegyzés iránti kérelem esetén), a korábbi tulajdonos tartozása alapján keletkezett végrehajtási jog bejegyzése iránti kérelmet a földhivatal elutasítja. Tehát a tulajdonjog fenntartással történt eladás tényének bejegyzése esetén az eladó tulajdonát képező ingatlanra az adásvételi szerződés teljesítésének időszakában is lehet végrehajtási jogot bejegyzeni, amely végrehajtási jog a vevő tulajdonát képező ingatlant terheli.

A fentiekre tekintettel valamennyi, részletfizetéses adásvételi szerződés esetében, a vevő biztonsága miatt érdemes az első esetben leírt szerződéstípust alkalmazni.

Ha az ingatlant haszonélvezeti jog terheli, legtöbbször a haszonélvező is szerződő fél, aki ellenérték fejében lemond a haszonélvezeti jogáról. A szerződés érvényes a haszonélvező hozzájárulása nélkül is, viszont holtig tartó haszonélvezet esetében élete végéig használhatja az ingatlant, lakhat abban. A haszonélvező haláláig, vagy a haszonélvezeti jogról történő lemondásáig az új vevő a birtoklás, a használat és a hasznok szedésének jogát csak akkor gyakorolhatja, ha a haszonélvező e jogokkal nem él. A vételárat vagy annak utolsó részleteit csak a haszonélvező lemondó nyilatkozata után érdemes kifizetni.

 Kérdezzen - Válaszolok           06-20-354 8963

vissza ingatlanjog info 

VI. Miért jó az ingatlancsere?

2011.04.19, Kubisch Ildikó, Forrás: Építinfó

Napjainkban szinte csak arról hallunk, hogy az ingatlanpiac nem mozdul, az árak hozzávetőlegesen a 2008-as színvonalon stagnálnak. A kereslet szűkös, a kínálat pedig – a bedőlt hitelek miatt is – óriási. Banki kölcsönöket pedig a lakásvásárlók egyre kevésbé szeretnének felvenni, a sok bizonytalansági tényező miatt. Az adásvétel, mint ingatlantulajdon-szerzési mód így sok esetben kerülendő. Ehelyett, a lakhatás megoldására egyre gyakrabban találkozunk a gyakorlatban bérlettel, lízinggel, ajándékozással vagy éppen ingatlan-cserével. Alábbi cikkünkben most ez utóbbi jogügylet előnyeiről szólunk.

Természetesen két ingatlan cseréjénél számos, szerencsés egybeesésnek kell bekövetkeznie, hogy mindkét fél számára kedvező megegyezés és tulajdon-átruházás szülessen. Amennyiben a csere mellett döntünk, mindenképp határozzuk meg -független értékbecslő segítségével - a saját és a kiszemelt ingatlan forgalmi értékét, hogy érdekeinken semmiképp ne essen csorba.

Amikor sikerül megállapodni a cserélni kívánt ingatlan tulajdonosával, a csereszerződés elkészítéséhez, pontosabban a tulajdonosváltás földhivatali bejegyzéséhez - csakúgy, mint az adásvételnél - ügyvédi ellenjegyzésre lesz szükség. A Polgári Törvénykönyv is úgy ítéli meg, hogy a csere során úgy kell eljárni, mint az adásvételeknél: "Ha a szerződő felek dolgok tulajdonának kölcsönös átruházására vállalnak kötelezettséget, az adásvétel szabályait kell megfelelően alkalmazni. Ebben az esetben mindegyik fél eladó a saját szolgáltatása, és vevő a másik fél szolgáltatása tekintetében." (1959. évi IV. tv. 378. §.)

A csere - napjaink instabil gazdasági mutatói okán - megfelelő megoldás lehet annak, akinek van már ingatlana, de bizonyos okokból elköltözne. Ez a jogügylet abból a szempontból is előnyös, miszerint pénzkímélő, azaz nem, vagy csak minimális mértékben ("ráfizetés") jár pénzforgalommal - s ennek okán a kockázatos kimenetelű banki kölcsön is kihagyható.

Ráadásul az ingatlan adásvételnél jóval kedvezőbb a csere illetékvonzata is. A hatályos illetéktörvény szerint ugyanis: "Lakástulajdonok egymás közötti cseréje esetén az illeték alapja az elcserélt ingatlanok - terhekkel nem csökkentett - forgalmi értékének a különbözete. Kettőnél több lakás tulajdonjogának egymás közötti cseréje esetén az illeték alapja az elcserélt legnagyobb és legkisebb - terhekkel nem csökkentett - forgalmi értékű ingatlanok értékkülönbözete". (1990. évi XCIII. Tv. 21. §)

Természetesen, mint minden ügyletnél, a cserénél is lehetnek kockázatok és problémák. Ilyen lehet valamelyik ingatlanhoz kapcsolódó közüzemi díjtartozások, különböző terhek a tulajdoni lapon, azonban ezek némi előrelátással és a feltételek pontos, alapos tisztázásával könnyedén orvosolhatóak. Gyakori probléma, amely cserénél is előfordul, miszerint az eladó 8aza az értékesebb csereingatlan tulaja) tulajdonjoga nincs bejegyezve, de bejegyzésre alkalmas okirattal (pl.: ajándékozási szerződés, stb.) és széljeggyel igazolni tudja a tulajdonjogát. Ezekben az esetekben - általában nincs akadálya az új tulajdonos ingatlan-nyilvántartási széljegyre vételének sem, bár érdemes inkább megvárni az előző bejegyzést, ha teljesen biztosra szeretnénk menni.

 -Közös tulajdon

  -Jelzálogjog

 -Öröklés

 - Ajándékozás

 -Birtokbaadás

-Elidegenítési és terhelési tilalom

 -Telki szolgalom

 -Széljegy

 -Ingatlan

-Ingó dolgok

-Hagyaték

-Vagyoni értékű jog

  -Használat

 -Kiszabás

-Haszonbérleti szerződés

Ingatlan ügyekkel kapcsolatban  személyes jogi konzultációra   

Időpont egyeztetés:

 dr Mohos Gábor egyéni ügyvéd

1134 Budapest, Bulcsú u.19.6/10. kapu telefon 610c Lehelház

 Tel./ Fax: 06-1-239 5434, 06-20-354 8963

E-mail: mohos.gabor@upcmail.hu

 

 vissza ingatlanjog info

Ügyvédi Iroda

Kedves Látogató ide nyugodtan beléphet!

Lakáskorszerűsítés, lakástakarék 

---

Oldal: Ingatlanjog infó, Ingatlan adásvételi szerződés, foglaló, illeték, adó
Jogtanácsadás, Családjog, Ingatlanjog, Bontóper, Cégjog, Ügyvéd Budapest - © 2008 - 2012 - jogimegoldasok.hupont.hu