Ingatlanjog infó        Ügyvéd          

Kérdezzen - Válaszolok          06-20-354 8963

Figyelem! Június 1.-ig az állam vállalja az osztatlan közös földtulajdonok egyéni tulajdonná alakításának költségeit! Keresse fel az illetékes földhívatalt, és töltsön ki minden, tulajdonában lévő helyrajzi számra egy nyomtatványt!

 

Tartalomjegyzék: 

I. Ingatlan Adásvételi szerződés,

   Foglaló  

   Haszonélvezeti jog 

II. Illetékek mértéke ingatlan szerzés esetén 

III. Ingatlan értékesítés után fizetendő adó (SzJA)

IV. Földhivatali Ingatlan-nyilvántartási, adatszolgáltatási díjak

V. jelzálogjog törlés

VI. Ingatlancsere                             

I. Ingatlan adásvételi szerződés        

Az ingatlan-nyilvántartásról szóló 1997. évi CXLI Tv. ( továbbiakban: Inytv.) 32.§. (3) bek. szerint a tulajdonjog, haszonélvezeti jog, a hasznáIat joga, telki szolgalmi jog, vételi jog, jelzálogjog( önálló zálogjog) keletkezésére, módosulására, illetve megszűnésére vonatkozó bejegyzésnek közokirat, ügyvéd által ellenjegyzett magánokirat alapján van helye.

Tehát a hivatkozott jogszabályhely alapján az ingatlanra vonatkozó adásvételi szerződést kötelező ügyvéd által ellenjegyzett okiratba foglalni.

Az adásvételi szerződés alanyai: egyrészről az eladó, másrészről a vevő. Az Inytv. rendelkezései szerint a szerződő felek alábbi adatait kötelező a szerződésben feltüntetni: születési év, személyi azonosító jel, a szerződő fél édesanyjának a neve, születési név, személyi igazolványszám. Az adásvételi szerződés mellékleteként kötelező benyújtani a földhivatalba a szerződő felek adószámát tartalmazó APEH-nyomtatványt.

Az Inytv. szerint a több lapból álló szerződés oldalain a szerződő felek és az ellenjegyző ügyvéd kézjegyét kell feltüntetni. A szerződés utolsó oldalát kell aláírni, a szerződést ellenjegyző ügyvéd itt helyezi el a szárazbélyegzőjét. Abban az esetben, ha az eladó helyett meghatalmazott jár el, akkor a meghatalamazott számára  az adásvételi szerződésre irányadó alakiságoknak megfelelő meghatalmazást kell készíteni és azt ügyvéddel ellenjegyeztetni. A meghatalamzást csatolni kell az adásvételi szerződéshez.

Az adásvételi szerződésben az adásvétel tárgyát képező ingatlan alábbi adatait szükséges feltüntetni:

- Helyrajzi számot, a természetbeni fekvést, azt a körzeti földhivatalt, amelyik nyilvántartja a szerződés tárgyát képező ingatlant.

Az adásvételi szerződésben fel kell tüntetni, az ingatlan vételárát, a fizetés módját, a vételárrészletek átadásának időpontját.

Az adásvételi szerződéseknek két csoportja van.

1. Az első csoportba tartozó szerződéseknél a teljes vételárat az adásvételi szerződés aláírásának napján fizeti meg a vevő az eladó részére. Ebben az esetben magába a szerződésbe bele kell írni, hogy az eladó a szerződés alárásával beleegyezik abba, hogy a vevő tulajdonjoga bejegyzésre kerüljön a szerződés tárgyát képező ingatlan tulajdoni lapjára. Ez a tulajdonjog bejegyzési engedély. Ennél a szerződés csoportnál nem kötelező foglalót átadni, illetve a foglalót elkülöníteni a vételár többi részétől.

2. A második csoportba azok a szerződések tartoznak, amelyek esetében a vevő a szerződésben feltüntetett vételárat több részletben fizeti meg az eladó részére.  Ebben az esetben a szerződés aláírásakor csak a teljes vételár mintegy 10%-át kitevő  foglalót ad át a vevő az eladó részére.

A foglaló fogalmát a Polgári Törvénykönyvről szóló 1959. évi IV. Tv.(Ptk.) 243.§ (1) bek. szerint a szerződés megkötésekor a kötelezettségvállalás jeléül foglalót lehet adni.  A 243.§. (2) bek szerint a szerződés megkötésekor átadott pénzösszeget vagy más dolgot csak akkor lehet foglalónak tekinteni, ha ez a rendeltetése a szerződésből kétségtelenül kitűnik.

A Ptk. 244.§.-a szerint, ha a szerződést teljesítik, a foglalót a szolgáltatás ellenértékébe be kell számítani, ha pedig a foglaló a beszámításra nem alkalmas, vagy a szerződés olyan okból szűnik meg, amelyért egyik fél sem felelős, vagy mindkét fél felelős, a foglaló visszajár.

A Ptk. 245.§. (1) bek. szerint a teljesítés megiúsulásáért felelős személy az adott  foglalót elveszíti, a kapott foglalót kétszeresen köteles visszatéríteni. A (2) bekezdés szerint a foglaló visszaköveteléséről való lemondás, illetőleg a foglaló kétszeres visszatérítése a szerződésszegés következményei alól nem mentesít, a kártérítésbe azonban a foglaló értéke beszámít. A (3) bek. szerint a túlzott mértékű foglalót a bíróság mérsékelheti.

A fentieket összefoglalva: a foglaló beleszámít a vételárba, a szerződés megkötésekor átadott pénzösszeg minősíthető foglalónak, a szerződés meghíúsulásáért felelős szerződő fél az adott foglalót elveszíti, a kapott foglalót kétszeresen köteles visszaadni.

vissza ingatlanjog info

A vételár részletekben történő kifizetésére általában akkor kerül sor, ha a vevő a vételár kifizetéséhez banki hitelt vesz fel. A bankok általában megkövetelik, hogy a hitelből finanszírozott vételárnak az eladó részére történő folyósítását megelőzően a vevő a szerződésben meghatározott önerőből fedezett vételárrészt kifizesse az eladó részére. A bankok többeletfeltételként azt is megkövetelhetik, hogy a hitelfolyósításának időpontjában a tulajdoni lapból egyértelműen derüljön az ki, hogy a vevő az ingatlan tulajdonosa. Ilyen esetben az eladó által kiadott tulajdonjog bejegyzési engedélyt vagy a szerződést ellenjegyző ügyvédnél letétben helyezik el, vagy a hitel folyósítását megelőzően a szerződés tárgyát képező ingatlant nyilvántartó körzeti földhivatalba nyújtják be a vevő tulajdonjogának bejegyzése végett. A vevő tulajdonjog bejegyzési kérelmének a földhivatalba történt benyújtását követő 3 munkanapon belül utalja a bank az eladó részére a vételár utolsó részletét.

A vételár több részletben történő kifizetése esetén az adásvételi szerződésbe az alábbi- az 1997. évi CXLI Tv.(Inytv.)-ben előírt- többlet elemeket kell beleírni. A szerződő feleknek rögzíteniük kell a szerződésben azt az időpontot, amely időpontig  az eladó kiadja a vevő számára a tulajdonjog bejegyzési engedélyt. A tulajdonjog bejegyzési engedély kiadásának időpontjának a szerződéskötés napjától számított 6 hónapon belül kell lennie. Továbbá a szerződésbe az Inytv. alapján kötelező beleírni az alábbi fordulatot:

"Az eladó a teljes vételár kifizetéséig a tulajdonjogát fenntartja. Az eladó nyilatkozik arról, hogy a tulajdonjog bejegyzési engedélyt a jelen szerződés aláírásától számított 6 hónapon belül megadja a vevő részére."

A fent körülírt szövegrészt tartalmazó adásvételi szerződést tulajdonjog bejegyzési kérelem mellékleteként kell az  ingatlant nyilvántartó körzeti földhivatalba benyújtani. Ebben az esetben az ingatlan tulajdoni lapjára a 1. tulajdonjog bejegyzési kérelmet széljegyzi a földhivatal. Ennek az eljárásnak az a jelentősége, hogy egyrészt a vevő részére hitelt folyósító bank megköveteli, hogy az adásvételi szerződés tárgyát képező ingatlan tulajdoni lapján széljegyen a "tulajdonjog bejegyzési kérelem" kifejezés szerepeljen.

 Másrészt ez az eljárás a vevő számára többletvédelmet nyújt a 2. "tulajdonjog fenntartással történt eladás tényének feljegyzése iránti kérelemmel "szemben, mert az előbbi esetben (vevő tulajdonjog bejegyzés iránti kérelem esetén), a korábbi tulajdonos tartozása alapján keletkezett végrehajtási jog bejegyzése iránti kérelmet a földhivatal elutasítja. Tehát a tulajdonjog fenntartással történt eladás tényének bejegyzése esetén az eladó tulajdonát képező ingatlanra az adásvételi szerződés teljesítésének időszakában is lehet végrehajtási jogot bejegyzeni, amely végrehajtási jog a vevő tulajdonát képező ingatlant terheli.

A fentiekre tekintettel valamennyi, részletfizetéses adásvételi szerződés esetében, a vevő biztonsága miatt érdemes az első esetben leírt szerződéstípust alkalmazni.

Ha az ingatlant haszonélvezeti jog terheli, legtöbbször a haszonélvező is szerződő fél, aki ellenérték fejében lemond a haszonélvezeti jogáról. A szerződés érvényes a haszonélvező hozzájárulása nélkül is, viszont holtig tartó haszonélvezet esetében élete végéig használhatja az ingatlant, lakhat abban. A haszonélvező haláláig, vagy a haszonélvezeti jogról történő lemondásáig az új vevő a birtoklás, a használat és a hasznok szedésének jogát csak akkor gyakorolhatja, ha a haszonélvező e jogokkal nem él. A vételárat vagy annak utolsó részleteit csak a haszonélvező lemondó nyilatkozata után érdemes kifizetni.

 Kérdezzen - Válaszolok           06-20-354 8963

 

Költségek :
•    Az adásvétellel kapcsolatos költségek viselése a felek megállapodása szerint történhet.
•    Ha  nem állapodnak meg, úgy a törvény rendelkezése szerint a

költségmegosztás a következő: 
•    Az Eladót terhelik az átadással és az ingatlan jogi rendezésével kapcsolatos költségek. (Ingatlan közvetítő díja is)
•    A vevőt terhelik a szerződéskötés költségei, az ingatlan átvételével kapcsolatos költségek, tulajdon átruházás illetéke, valamint az ingatlan nyilvántartási bejegyzés illetéke. (ügyvédi ellenjegyzés díja is)

vissza ingatlanjog info 

 

VI. Miért jó az ingatlancsere?

2011.04.19, Kubisch Ildikó, Forrás: Építinfó

Napjainkban szinte csak arról hallunk, hogy az ingatlanpiac nem mozdul, az árak hozzávetőlegesen a 2008-as színvonalon stagnálnak. A kereslet szűkös, a kínálat pedig – a bedőlt hitelek miatt is – óriási. Banki kölcsönöket pedig a lakásvásárlók egyre kevésbé szeretnének felvenni, a sok bizonytalansági tényező miatt. Az adásvétel, mint ingatlantulajdon-szerzési mód így sok esetben kerülendő. Ehelyett, a lakhatás megoldására egyre gyakrabban találkozunk a gyakorlatban bérlettel, lízinggel, ajándékozással vagy éppen ingatlan-cserével. Alábbi cikkünkben most ez utóbbi jogügylet előnyeiről szólunk.

Természetesen két ingatlan cseréjénél számos, szerencsés egybeesésnek kell bekövetkeznie, hogy mindkét fél számára kedvező megegyezés és tulajdon-átruházás szülessen. Amennyiben a csere mellett döntünk, mindenképp határozzuk meg -független értékbecslő segítségével - a saját és a kiszemelt ingatlan forgalmi értékét, hogy érdekeinken semmiképp ne essen csorba.

Amikor sikerül megállapodni a cserélni kívánt ingatlan tulajdonosával, a csereszerződés elkészítéséhez, pontosabban a tulajdonosváltás földhivatali bejegyzéséhez - csakúgy, mint az adásvételnél - ügyvédi ellenjegyzésre lesz szükség. A Polgári Törvénykönyv is úgy ítéli meg, hogy a csere során úgy kell eljárni, mint az adásvételeknél: "Ha a szerződő felek dolgok tulajdonának kölcsönös átruházására vállalnak kötelezettséget, az adásvétel szabályait kell megfelelően alkalmazni. Ebben az esetben mindegyik fél eladó a saját szolgáltatása, és vevő a másik fél szolgáltatása tekintetében." (1959. évi IV. tv. 378. §.)

A csere - napjaink instabil gazdasági mutatói okán - megfelelő megoldás lehet annak, akinek van már ingatlana, de bizonyos okokból elköltözne. Ez a jogügylet abból a szempontból is előnyös, miszerint pénzkímélő, azaz nem, vagy csak minimális mértékben ("ráfizetés") jár pénzforgalommal - s ennek okán a kockázatos kimenetelű banki kölcsön is kihagyható.

Ráadásul az ingatlan adásvételnél jóval kedvezőbb a csere illetékvonzata is. A hatályos illetéktörvény szerint ugyanis: "Lakástulajdonok egymás közötti cseréje esetén az illeték alapja az elcserélt ingatlanok - terhekkel nem csökkentett - forgalmi értékének a különbözete. Kettőnél több lakás tulajdonjogának egymás közötti cseréje esetén az illeték alapja az elcserélt legnagyobb és legkisebb - terhekkel nem csökkentett - forgalmi értékű ingatlanok értékkülönbözete". (1990. évi XCIII. Tv. 21. §)

Természetesen, mint minden ügyletnél, a cserénél is lehetnek kockázatok és problémák. Ilyen lehet valamelyik ingatlanhoz kapcsolódó közüzemi díjtartozások, különböző terhek a tulajdoni lapon, azonban ezek némi előrelátással és a feltételek pontos, alapos tisztázásával könnyedén orvosolhatóak. Gyakori probléma, amely cserénél is előfordul, miszerint az eladó 8aza az értékesebb csereingatlan tulaja) tulajdonjoga nincs bejegyezve, de bejegyzésre alkalmas okirattal (pl.: ajándékozási szerződés, stb.) és széljeggyel igazolni tudja a tulajdonjogát. Ezekben az esetekben - általában nincs akadálya az új tulajdonos ingatlan-nyilvántartási széljegyre vételének sem, bár érdemes inkább megvárni az előző bejegyzést, ha teljesen biztosra szeretnénk menni.

 

 

 -Közös tulajdon

  -Jelzálogjog

 -Öröklés

 - Ajándékozás

 -Birtokbaadás

-Elidegenítési és terhelési tilalom

 -Telki szolgalom

 -Széljegy

 -Ingatlan

-Ingó dolgok

-Hagyaték

-Vagyoni értékű jog

  -Használat

 -Kiszabás

-Haszonbérleti szerződés

 

Ingatlan ügyekkel kapcsolatban  személyes jogi konzultációra   

Időpont egyeztetés:

 dr Mohos Gábor egyéni ügyvéd

1134 Budapest, Bulcsú u.19.6/10. kapu telefon 610c Lehelház

 Tel./ Fax: 06-1-239 5434, 06-20-354 8963

E-mail: mohos.gabor@upcmail.hu

 

 vissza ingatlanjog info

Ügyvédi Iroda

Kedves Látogató ide nyugodtan beléphet!

 

Lakáskorszerűsítés, lakástakarék 

---

 

 

Oldal: Ingatlanjog infó, Ingatlan adásvételi szerződés, foglaló, illeték, adó
Jogtanácsadás, Családjog, Ingatlanjog, Bontóper, Cégjog, Ügyvéd Budapest - © 2008 - 2012 - jogimegoldasok.hupont.hu