Ügyvéd         

Ingatlanjog info                      

Kérdezzen - Válaszolok           06-20-354 8963

Tartalomjegyzék:  

I. Adásvételi szerződés, Foglaló  

 Haszonélvezeti jog  

II. Illetékek mértéke  

III. Földhivatali Ingatlan-nyilvántartási, adatszolgáltatási díjak

IV. Ingatlan értékesítés után fizetendő SzJA

I. Ingatlan adásvételi szerződés

Az ingatlan-nyilvántartásról szóló 1997. évi CXLI Tv. ( továbbiakban: Inytv.) 32.§. (3) bek. szerint a tulajdonjog, haszonélvezeti jog, a hasznáIat joga, telki szolgalmi jog, vételi jog, jelzálogjog( önálló zálogjog) keletkezésére, módosulására, illetve megszűnésére vonatkozó bejegyzésnek közokirat, ügyvéd által ellenjegyzett magánokirat alapján van helye.

Tehát a hivatkozott jogszabályhely alapján az ingatlanra vonatkozó adásvételi szerződést kötelező ügyvéd által ellenjegyzett okiratba foglalni.

Az adásvételi szerződés alanyai: egyrészről az eladó, másrészről a vevő. Az Inytv. rendelkezései szerint a szerződő felek alábbi adatait kötelező a szerződésben feltüntetni: születési év, személyi azonosító jel, a szerződő fél édesanyjának a neve, születési név, személyi igazolványszám. Az adásvételi szerződés mellékleteként kötelező benyújtani a földhivatalba a szerződő felek adószámát tartalmazó APEH-nyomtatványt.

Az Inytv. szerint a több lapból álló szerződés oldalain a szerződő felek és az ellenjegyző ügyvéd kézjegyét kell feltüntetni. A szerződés utolsó oldalát kell aláírni, a szerződést ellenjegyző ügyvéd itt helyezi el a szárazbélyegzőjét. Abban az esetben, ha az eladó helyett meghatalmazott jár el, akkor a meghatalamazott számára  az adásvételi szerződésre irányadó alakiságoknak megfelelő meghatalmazást kell készíteni és azt ügyvéddel ellenjegyeztetni. A meghatalamzást csatolni kell az adásvételi szerződéshez.

Az adásvételi szerződésben az adásvétel tárgyát képező ingatlan alábbi adatait szükséges feltüntetni:

- Helyrajzi számot, a természetbeni fekvést, azt a körzeti földhivatalt, amelyik nyilvántartja a szerződés tárgyát képező ingatlant.

Az adásvételi szerződésben fel kell tüntetni, az ingatlan vételárát, a fizetés módját, a vételárrészletek átadásának időpontját.

Az adásvételi szerződéseknek két csoportja van.

1. Az első csoportba tartozó szerződéseknél a teljes vételárat az adásvételi szerződés aláírásának napján fizeti meg a vevő az eladó részére. Ebben az esetben magába a szerződésbe bele kell írni, hogy az eladó a szerződés alárásával beleegyezik abba, hogy a vevő tulajdonjoga bejegyzésre kerüljön a szerződés tárgyát képező ingatlan tulajdoni lapjára. Ez a tulajdonjog bejegyzési engedély. Ennél a szerződés csoportnál nem kötelező foglalót átadni, illetve a foglalót elkülöníteni a vételár többi részétől.

2. A második csoportba azok a szerződések tartoznak, amelyek esetében a vevő a szerződésben feltüntetett vételárat több részletben fizeti meg az eladó részére.  Ebben az esetben a szerződés aláírásakor csak a teljes vételár mintegy 10%-át kitevő foglalót ad át a vevő az eladó részére.

A foglaló fogalmát a Polgári Törvénykönyvről szóló 1959. évi IV. Tv.(Ptk.) 243.§ (1) bek. szerint a szerződés megkötésekor a kötelezettségvállalás jeléül foglalót lehet adni.  A 243.§. (2) bek szerint a szerződés megkötésekor átadott pénzösszeget vagy más dolgot csak akkor lehet foglalónak tekinteni, ha ez a rendeltetése a szerződésből kétségtelenül kitűnik.

A Ptk. 244.§.-a szerint, ha a szerződést teljesítik, a foglalót a szolgáltatás ellenértékébe be kell számítani, ha pedig a foglaló a beszámításra nem alkalmas, vagy a szerződés olyan okból szűnik meg, amelyért egyik fél sem felelős, vagy mindkét fél felelős, a foglaló visszajár.

A Ptk. 245.§. (1) bek. szerint a teljesítés megiúsulásáért felelős személy az adott  foglalót elveszíti, a kapott foglalót kétszeresen köteles visszatéríteni. A (2) bekezdés szerint a foglaló visszaköveteléséről való lemondás, illetőleg a foglaló kétszeres visszatérítése a szerződésszegés következményei alól nem mentesít, a kártérítésbe azonban a foglaló értéke beszámít. A (3) bek. szerint a túlzott mértékű foglalót a bíróság mérsékelheti.

A fentieket összefoglalva: a foglaló beleszámít a vételárba, a szerződés megkötésekor átadott pénzösszeg minősíthető foglalónak, a szerződés meghíúsulásáért felelős szerződő fél az adott foglalót elveszíti, a kapott foglalót kétszeresen köteles visszaadni.

vissza a lap tetejére

A vételár részletekben történő kifizetésére általában akkor kerül sor, ha a vevő a vételár kifizetéséhez banki hitelt vesz fel. A bankok általában megkövetelik, hogy a hitelből finanszírozott vételárnak az eladó részére történő folyósítását megelőzően a vevő a szerződésben meghatározott önerőből fedezett vételárrészt kifizesse az eladó részére. A bankok többeletfeltételként azt is megkövetelhetik, hogy a hitelfolyósításának időpontjában a tulajdoni lapból egyértelműen derüljön az ki, hogy a vevő az ingatlan tulajdonosa. Ilyen esetben az eladó által kiadott tulajdonjog bejegyzési engedélyt vagy a szerződést ellenjegyző ügyvédnél letétben helyezik el, vagy a hitel folyósítását megelőzően a szerződés tárgyát képező ingatlant nyilvántartó körzeti földhivatalba nyújtják be a vevő tulajdonjogának bejegyzése végett. A vevő tulajdonjog bejegyzési kérelmének a földhivatalba történt benyújtását követő 3 munkanapon belül utalja a bank az eladó részére a vételár utolsó részletét.

A vételár több részletben történő kifizetése esetén az adásvételi szerződésbe az alábbi- az 1997. évi CXLI Tv.(Inytv.)-ben előírt- többlet elemeket kell beleírni. A szerződő feleknek rögzíteniük kell a szerződésben azt az időpontot, amely időpontig  az eladó kiadja a vevő számára a tulajdonjog bejegyzési engedélyt. A tulajdonjog bejegyzési engedély kiadásának időpontjának a szerződéskötés napjától számított 6 hónapon belül kell lennie. Továbbá a szerződésbe az Inytv. alapján kötelező beleírni az alábbi fordulatot:

"Az eladó a teljes vételár kifizetéséig a tulajdonjogát fenntartja. Az eladó nyilatkozik arról, hogy a tulajdonjog bejegyzési engedélyt a jelen szerződés aláírásától számított 6 hónapon belül megadja a vevő részére."

A fent körülírt szövegrészt tartalmazó adásvételi szerződést tulajdonjog bejegyzési kérelem mellékleteként kell az  ingatlant nyilvántartó körzeti földhivatalba benyújtani. Ebben az esetben az ingatlan tulajdoni lapjára a 1. tulajdonjog bejegyzési kérelmet széljegyzi a földhivatal. Ennek az eljárásnak az a jelentősége, hogy egyrészt a vevő részére hitelt folyósító bank megköveteli, hogy az adásvételi szerződés tárgyát képező ingatlan tulajdoni lapján széljegyen a "tulajdonjog bejegyzési kérelem" kifejezés szerepeljen.

 Másrészt ez az eljárás a vevő számára többletvédelmet nyújt a 2. "tulajdonjog fenntartással történt eladás tényének feljegyzése iránti kérelemmel "szemben, mert az előbbi esetben (vevő tulajdonjog bejegyzés iránti kérelem esetén), a korábbi tulajdonos tartozása alapján keletkezett végrehajtási jog bejegyzése iránti kérelmet a földhivatal elutasítja. Tehát a tulajdonjog fenntartással történt eladás tényének bejegyzése esetén az eladó tulajdonát képező ingatlanra az adásvételi szerződés teljesítésének időszakában is lehet végrehajtási jogot bejegyzeni, amely végrehajtási jog a vevő tulajdonát képező ingatlant terheli.

A fentiekre tekintettel valamennyi, részletfizetéses adásvételi szerződés esetében, a vevő biztonsága miatt érdemes az első esetben leírt szerződéstípust alkalmazni.

Ha az ingatlant haszonélvezeti jog terheli, legtöbbször a haszonélvező is szerződő fél, aki ellenérték fejében lemond a haszonélvezeti jogáról. A szerződés érvényes a haszonélvező hozzájárulása nélkül is, viszont holtig tartó haszonélvezet esetében élete végéig használhatja az ingatlant, lakhat abban. A haszonélvező haláláig, vagy a haszonélvezeti jogról történő lemondásáig az új vevő a birtoklás, a használat és a hasznok szedésének jogát csak akkor gyakorolhatja, ha a haszonélvező e jogokkal nem él. A vételárat vagy annak utolsó részleteit csak a haszonélvező lemondó nyilatkozata után érdemes kifizetni.

Vissza ingatlanjog info

-Csere

 -Öröklés

 - Ajándékozás

 
-II. Az illeték mértéke

Visszterhes vagyonátruházási illeték ingatlannál

1. Használt lakás vásárlás 4 MFt-ig 2%, e fölötti rész 4 %.

2. Teremgarázs, tároló vásárlási illetéke 10%

3. Új lakás illetéke 15 Mft-ig 0%, e fölött  4%

Illeték kedvezmény: 35 év alatti első lakáshoz jutás esetén 8Mft alatti ingatlannál az illeték 50%-a, de maximum 40.000,-Ft.

Örökösödési illeték

Lakás és vagyoni értékű jog

Érték	I.csop. Gyermek, unoka, szülő, nagyszülő, örökbefogadott gyermekek	II.csop. Testvér, házastárs	III. csop. Egyéb örökös
18 MFt-ig	értékhatásnélkül illetékmentes	6%	8%
18-35 MFt-ig		8%	12%
35 Ft fölött		15%	21%

Ajándékozási Illeték

Lakás ajándékozás

érték	I.csop.	II.csop.	III.csop.
18 MFt-ig	0%	8%	10%
18-35 MFt-ig	0%	10%	21%
35 MFt fölött	0%	16%	30%

Nem lakás ajándékozási illetéke:

érték	I.csop.	II.csop.	III.csop
18 Mft-ig	11%	15%	21%
18-35 Mft-ig	15%	21%	30%
35 MFt fölött	21%	30%	40%

Takarékbetét illetékmentsen örökölhető, ajándékozható

vissza infó

III. Ingatlan-Nyilvántartási szolgáltatási díjak 2010.01.01.-től

Földhivatali eljárás típusa	Az eljárás díja
Általános kérelem (I. fokú eljárás)	6.600.-Ft/ingatlan
Jelzálog bejegyzés/módosítás	12.000.-Ft/ingatlan
Épületfeltüntetés, épülettörlés	6.600.-Ft/ingatlan
Társas-, szövetkezeti ház ingatlan-nyilvántartásba vétele, alapító okirat módosítása	6.600.-Ft/különlap, max. 100.000.-Ft
Ingatlan adataiban bekövetkezett változás átvezetése	6.600.-Ft/ingatlan
Bírósági végrehajtó által kezdeményezett végrehajtási jog bejegyzése/törlése, árverési jegyzőkönyvön alapuló tulajdonjog bejegyzés	6.600.-Ft/ingatlan
Vagyoni értékű jog törlése (földhasználati jog, haszonélvezeti jog, használat joga, lakásszövetkezeti tagot megillető állandó használati jog és a vagyonkezelői jog)	6.600.-Ft/ingatlan
Soron kívüli ügyintézés az ügyfél kérelmére	10.000.-Ft/ingatlan
Ingatlan-nyilvántartási bejegyzésről szóló döntés (határozat, végzés) elleni fellebezés	10.000.-Ft/ingatlan
Ingatlan-nyilvántartási eljárásban készített hiteles vagy hitelesítés nélküli másolat/kivonat	100.-Ft/oldal

Adatszolgáltatási díjak: érvényes 2010. 01. 01-től

Hiteles tulajdoni lap másolat	6.250.-Ft/ingatlan
Tulajdoni lapról elektronikus dokumentumként szolgáltatott hiteles-tulajdoni lap másolat	3.600.-Ft/ingatlan
Tulajdoni lapról elektronikus dokumentumként szolgáltatott nem hiteles tulajdoni lap másolat	1.000.-Ft/ingatlan
Térképmásolat	3.000,-Ft/ingatlan
Földhasználati lap másolat	800.-Ft/ lap

vissza ingatlanjog info

IV. Ingatlan értékesítésből származó tiszta jövedelem:

    Személyi jövedelemadója 25%

Tiszta jövedelem  kiszámítása:

Az értékesítés összegéből levonjuk a megszerzés és egyéb költségeket

1. Tulajdonostárs esetében a jövedelmet a tulajdoni hányadok arányában meg kell osztani, mindkét tulajdonosnak adóbevallást kell benyújtania.
2. Megszerzéssel kapcsolatos költségek: ügyvédi költség, illeték, stb.
3. Értékesítéssel kapcsolatos költségek: hirdetés,ingatlanközvetítő, stb.
4. Értéknövelő beruházás: a forgalmi értéket növelő fejlesztés (emelet ráépítés, komfortfokozat növelés, stb.)

Az adóalap a beszerzés és  értékesítés között eltelt időtől függ és attól, hogy milyen ingatlantlanról van szó:

I. Lakás, lakóház értékesítése esetén

Az vásárlástól vagy örökléstől számított 5 év eltelte után nincs adófizetési kötelezettségünk, az értékesítésböl befolyt jövedelem után.

5 éven belül időarányosan nől az adóalap:

4 év 30%, 3 év 60%, 2 év 90 %, 1 évnél a tiszta jövedelem 100%-a az adóalap.

II. Egyéb ingatlan (telek, üdülő, ipari ingatlan)

15 év eltelte utáni értékesítésnek nincs Szja vonzata, korábbi értékesítés esetén van,

13 év után a jövedelem 10%-a az adó alap, majd évente nől 10 %-al, 5 -évnél 90%, 4 éven belül a jövedelem 100% a személyi jövedelemadó alapja.

ugrás ingatlanjog info

  
 
 -Közös tulajdon

 -Előleg

 -Foglaló

 -Jelzálogjog

Jelzálogjog törlés szocpollal terhelt ingatlan eladásakor

 -Tulajdonjog fenntartása

 -Birtokbaadás

-Elidegenítési és terhelési tilalom

 -Telki szolgalom

 -Széljegy

 -Ingatlan

-Ingó dolgok

-Hagyaték

-Vagyoni értékű jog

  -Használat

 -Kiszabás

-Haszonbérleti szerződés

Ingatlan ügyekkel kapcsolatban  személyes jogi konzultációra   

Időpont egyeztetés:

 dr Mohos Gábor egyéni ügyvéd

1134 Budapest, Bulcsú u.19.6/10. kapu telefon 610c Lehelház

 Tel./ Fax: 06-1-239 5434, 06-20-354 8963

E-mail: mohos.gabor@upcmail.hu

 

vissza a lap tetejére

Ügyvédi Iroda

Kedves Látogató ide nyugodtan beléphet!

Lakáskorszerűsítés, lakástakarék 

---

Oldal: Ingatlanjog info, Ingatlan adásvételi szerződés, illeték
Jogtanácsadás, Családjog, Ingatlanjog, Bontóper Ügyvéd Budapest Jog § - © 2008 - 2010 - jogimegoldasok.hupont.hu

A HuPont.hu ingyen honlap készítő az Ön számára is használható! A saját honlapok itt: Ingyen honlap!

ComNetOrgDomain.Com támogatásával a HuPont.hu ingyen honlap látogatók száma jelen pillanatban: